Immobilien Nachrichten

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Widerrufsrecht bei Maklerverträgen

Seit dem 13.06.2014 unterliegen Maklerverträge dem Widerrufsrecht, sofern Sie außerhalb der Geschäftsräume, also z.B per Telefon, E-Mail, Brief, Fax oder via Website etc. zwischen einem Unternehmer (Makler) und einem Verbraucher abgeschlossen werden.  Das Inkraft getretene Gesetz ist die Umsetzung der EU-Richtlinie über die Rechte der Verbraucher (sog. Verbraucherrechterichtlinie).

Die Problematik

Der Verbraucher weiß meistens nicht, dass alleine schon mit seiner Anfrage nach einer Immobilie, die durch einen Makler angeboten wird, nach Erhalt der Objektunterlagen (mit entsprechendem Provisionshinweis), ein Maklervertrag zustande kommt. Dies hat auch keine weiteren Folgen, solange er die angebotene Immobilie nicht erwirbt oder anmietet.

Kommt es jedoch durch den Nachweis oder die Vermittlung des Maklers zu einen Vertragsabschluss, ist das angegebene Vermittlungshonorar zur Zahlung fällig.

Durch das neue Gesetz wird dem Verbraucher die Möglichkeit gegeben, den Maklervertrag binnen 14 Tagen und sofern er keine Widerrufsbelehrung erhalten hat, innerhalb von einem Jahr und 2 Wochen zu widerrufen.

Das würde für den Makler bedeuten, dass er im Falle eines kurzfristigen Vertragsabschlusse und gleichzeitigen Widerruf keine Bezahlung für seine Leistung erhält.

Die umständliche Lösung

Der Interessent wird in der Regel nicht 2 Wochen warten wollen, bis er die Informationen zu der angebotenen Immobilie erhält. Der Makler müsste aber solange warten, um sicher zugehen, dass der Interessent nicht widerruft, um im Erfolgsfall auch für seine Leistung bezahlt zu werden.

Damit der Makler sofort tätig werden kann, ist eine Erklärung seitens des Interessenten erforderlich, in der er den Makler zur sofortigen Leistungserbringung (Nachweis oder Vermittlung der angebotenen Immobilie) auffordert. Diese Erklärung beinhaltet auch, dass der Interessent im Falle des Widerrufs dem Makler Wertersatz für die bis zum Zeitpunkt des Widerrufs erbrachte Leistung, schuldet. Im Falle der erfolgreichen Vermittlung der Immobilie an den Interessenten entspricht der maximale Wertersatz dem vereinbarten Vermittlungshonorar.

Übrigens muss der Interessent den Maklervertrag nicht widerrufenm, wenn er kein Interesse an der angebotenen Immobilie hat.



Energieeinsparverordnung 2014, Änderung ab 1.1.2016

Die von der Bundesregierung im Oktober 2013 verabschiedete Novelle der Energieeinsparverordnung (EnEV) steigert die energetischen Standards für Neubauten ab Januar 2016 um 25 Prozent. Für Bestandsgebäude sind keine wesentlichen Verschärfungen vorgesehen. Die Neufassung der EnEV setzt eine Europäische Richtlinie sowie verschiedene Beschlüsse der Bundesregierung zur Energiewende um.

Die wichtigsten Neuerungen:

  • Verschärfung der primärenergetischen Anforderungen (Gesamtenergieeffizienz) an neu gebaute Wohn- und Nichtwohngebäude um 25 Prozent ab 1.1.2016. Die Wärmedämmung der Gebäudehülle muss zudem im Schnitt etwa 20 Prozent besser ausgeführt werden.

  • Heizkessel, die mit fossilen Brennstoffen betrieben werden und nach dem 1.1.1985 eingebaut wurden, müssen nach 30 Jahren ausgetauscht werden. Wurden die entsprechenden Heizkessel vor 1985 eingebaut, dürfen diese schon ab 2015 nicht mehr betrieben werden. Ausnahmen gelten für Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie für bestimmte selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser.

  • Oberste Geschossdecken in Bestandsgebäuden, die nicht den Mindestwärmeschutz erfüllen, müssen ab dem 1.1.2016 gedämmt sein. Dies gilt nicht, wenn das darüber liegende Dach gedämmt ist oder den Mindestwärmeschutz erfüllt.

  • Der Bandtachos im Energieausweis für Wohngebäude wir künftig bis 250 kWh/(m²a) reichen. Zusätzlich werden Energieeffizienz-klassen von A+ bis H angegeben. Verstärkt werden die  Modernisierungsempfehlungen im Energieausweis.

  • Verkäufer und Vermieter von Immobilien sind verpflichtet, den Energieausweis an Käufer bzw. Mieter zu übergeben. Der Energieausweis muss bereits bei der Besichtigung vorgelegt werden.

  • Einführung von Stichprobenkontrollen für Energieausweise.


 

Rauchmelderpflicht in Bayern

Die Rauchmelderpflicht wurde zum 1. Januar 2013 eingeführt, sie betrifft zunächst aber nur Neubauten und Umbauten, bei Bestandsbauten gibt es eine Übergangsfrist.

Eine Ausnahme gibt es für „Sonderbauten“, für welche das Datum der Baugenehmigung entscheidend ist. Unter Sonderbauten werden gemäß Art. 2 Abs. 4 der Bayrischen Bauordnung (BayBO) Anlagen und Räume verstanden, welche auf Grund ihrer Größe, Höhe oder der Anzahl der sich im Gebäude befindlichen Personen ein spezielles Gefahrenpotential aufweisen. Darunter fallen z.B. folgende Gebäude:

  • Hochhäuser

  • Gebäude mit Aufenthaltsräumen für mehr als 100 Personen

  • Sonstige Gebäude zur Unterbringung von Personen und Wohnheime

Für bereits bestehende Häuser und Wohnungen wurde eine Nachrüstpflicht bis zum 31.12.2017 beschlossen. Danach müssen in Bayern alle Wohnungen entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen mit Rauchmeldern ausgestattet sein.

Wo müssen Rauchmelder installiert werden?

Gemäß Art. 46 Abs. 4 BayBO (Fassung vom 29.11.2012) müssen in Wohnungen alle Schlafräume, Kinderzimmer sowie Flure, welche zu Aufenthaltsräumen führenmit mindestens einem Rauchmelder ausgestattet sein.

Wer ist für Installation und Wartung verantwortlich?

Für die Montage der Rauchmelder ist bei Neubauten der Bauherr verantwortlich. Bei bestehenden Wohnungen liegt die Verantwortung für den Einbau beim Eigentümer des Objektes. Zudem ist der Eigentümer auch für den Austausch defekter Geräte verantwortlich. Die Gewährleistung der Einsatzbereitschaft ist hingegen Aufgabe des Mieters, eine Übernahme dieser Verpflichtung durch den Eigentümer kann jedoch vereinbart werden.

Am Beispiel einer vermieteten Wohnung gilt demnach:

  • Der Rauchmeldereinbau und Austausch defekter Geräte ist Aufgabe des Vermieters/Eigentümers

  • Die Betriebsbereitschaft (z.B. Batteriewechsel)und das gelegentliche Testen ist Aufgabe des Mieters



Mietpreisbremse in München

Ab dem 1. August 2015 dürfen neu vermietete Wohnungen nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Der Mietspiegel für München weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 10,73 Euro pro Quadratmeter aus. Sucht man jedoch bei den Internet-Portalen nach Mietwohnungen, beträgt die Durchschnittsmiete der angebotenen Wohnungen eher 16 - 17 Euro pro Quadratmeter.

 

Wie die Mietpreisbremse funktionieren soll

Der Mieter muss dem Vermieter nach Mietvertragsabschluss schriftlich mitteilen, dass die vom Vermieter verlangte und im Mietvertrag vereinbarte Miete über der zulässigen Miete liegt. Ebenso muss er darauf hinweisen, dass er diese Differenz nur unter Vorbehalt zahlt und den Vermieter auffordern, den seiner Meinung nach zu viel bezahlten Betrag zurückzubezahlen. Ohne ein solches Schreiben kann der Mieter nichts zurückfordern.


Mietrechner für München

 

Die ortsübliche Vergleichsmiete kann online berechnet werden:
www.mietspiegel-muenchen.de/2015/berechnungsprogramm/berechnung.php


Ein Beispiel
: Ein Mietvertrag wurde zum 1. Oktober für eine 60 Quadratmeter große Wohnung mit einer Nettomiete von 1200 Euro geschlossen. Nach dem Münchner Mietspiegel berechnet sich aber eine Vergleichsmiete von 900 Euro. Der Mieter muss dies nun sofort schriftlich rügen, dann erhält er 300 Euro zurück (sofern der Vermieter es nicht auf einen Rechtsstreit ankommen lässt).  Tut er dies zu einem späteren Zeitpunkt greift die Mietpreisbremse erst für die nächste fällige Mietzahlung.

Ausnahmen zur Mietpreisbremse

  • Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet werden, sind ausgenommen. Hier gilt die Mietpreisbremse auch bei Folgevermietungen nicht.

  • Umfassende Modernisierungen von Bestandswohnungen, die renovierte Wohnung muss mit Neubau vergleichbar sein. Die Mietpreisbremse gilt nicht bei der ersten Vermietung nach der Modernisierung, bei Folgevermietungen schon.

  • Bei Modernisierungen, die in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn stattgefunden haben, darf der Vermieter außer den zehn Prozent auf die ortsübliche Vergleichsmiete noch einen Modernisierungszuschlag in Höhe von elf Prozent berechnen.

  • Die bisherige Miete muss nicht reduziert werden: Hat der bisherige Mieter bereits eine Miete bezahlt, die über der ortsüblichen Miete liegt, kann der Vermieter auch vom neuen Mieter diese Miete verlangen. Bei Staffelmieten darf die ortsübliche Miete max. zehn Prozent über dem Mietspiegel liegen. Das betrifft jedoch nur Staffelmietverträge, die nach dem 1. August 2015 abgeschlossen wurden.



Bestellerprinzip bei Vermietungen

 

Wer den Makler engagiert, muss ihn auch bezahlen - seit dem 1. Juni 2015 gilt das Bestellerprinzip für den Mietwohnungsmarkt. Mit dem Gesetz wollte die Regierung den geltenden Brauch beenden, dass die Vermieter die Neuvermietung einem Makler überlassen, dessen Honorar jedoch der Mieter bezahlen muß. Üblich waren zwei Monatsmieten plus Mehrwertsteuer, also 2,38 Monatsmieten. Letztlich ging es also darum Mieter zu entlasten.

Wir bieten unseren Kunden ein 10-Punkte-Sorglos-Paket. Das spart dem Vermieter eine Menge Zeit und Kopfzerbrechen.

Übrigens ist die Maklerprovision in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) als Werbungskosten ansetzbar.

 

Haftungsauschluß

Der Inhalt dieser Seite ist sorgfältig und nach bestem Wissen erstellt worden. Die Fa. Immo-Makler-Schwarz übernimmt dennoch keinerlei Haftung für eventuell falsche oder sich im Laufe der Zeit geänderte Bestimmungen, oder eine sich ändernde Rechtslage. Danke für Ihr Verständnis.

 

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