Die Siedlungs- und Baugeschichte der Au ist eng mit den großen Bauunternehmungen der Stadt München seit dem Ende des 15. Jahrhunderts verknüpft: der Errichtung der Frauenkirche und dem Ausbau der Stadtbefestigung.
Eine Vielzahl von Bauhandwerkern, Kleinhandwerkern und Taglöhnern siedelten sich in der Au an; in einer weiteren großen Zuwanderungs-bewegung nochmals gegen Ende des 16. Jahrhunderts, als durch Herzog Wilhelm V. weitere Großprojekte veranlaßt wurden: die Errichtung der Michaelskirche und der Bau des Jesuitenkollegs.
In kurzer Zeit dicht besiedelt, sollte die Au, soziologisch gesehen, ein Vorort zur Stadt München bleiben, Lebensraum von unselbständig Arbeitenden ohne das Geld, das zur Ansiedlung in der Stadt München Voraussetzung war. Die Stadt übte strenge Auswahl in der Aufnahme von Neubürgern, sei es durch das Mittel der Zunftordnungen oder den Anspruch auf zu versteuerndes Vermögen. In dem durch Wasserläufe eingeengten Gebiet der Au, als ursprüngliches Schwemmland der Isar für landwirtschaftliche Nutzung nicht geeignet und deswegen als Bauland überhaupt freigegeben, entstanden Behausungen ohne jegliches Ordnungsprinzip. Jeder Ansiedler baute nach eigenen Möglichkeiten und Vorstellungen, wodurch ein unstrukturiertes Nebeneinander von hölzernen und steinernen, größeren und kleineren Gebäuden entstand, auch nicht durch ein Straßensystem geordnet.
Bereits in diesen Häusern um das Jahr 1600 hatte sich das sog. Herbergssystem entwickelt: Herbergshäuser waren Behausungen, in denen eine Mehrzahl von Anteilsbesitzern einen eigenen Wohnteil

besitzen konnte, der sowohl nur einen Raum wie ein ganzes Stockwerk zu umfassen vermochte. Die separate Erschließung sämtlicher Eigentumsanteile wurde ermöglicht durch zu allen Stockwerken außen emporführende, überdachte Aufgangtreppen, die den einer Partei als Eigentum gehörigen Teil des Hauses völlig von den anderen abschlossen.
Um 1600 standen in der Au bereits 180 solcher Häuser. Auch strenge Bau- und Ansiedlungsbestimmungen für den Vorort vermochten eine Überbelegung und zunehmende Verarmung nicht zu verhindern. Eine Umgestaltung des Gerichtswesens sollte Abhilfe verschaffen: Bereits 1612 waren die Au, Haidhausen und Untergiesing vom Pfleggericht Wolfratshausen abgetrennt worden, da der Richter in Wolfratshausen und sein Amtmann in Perlach den Verhältnissen nicht mehr gewachsen war; es wurde ein eigenes "Gericht ob der Au" gebildet, das dem Hofoberrichter unterstellt wurde. Um 1700 ergingen mehrere Verbote, in der Au neue Herbergen zu bauen, doch ohne Erfolg; die Armut nahm zu. Vom Jahre 1790 an mußten die Münchner buchstäblich für die Armen der Au aufkommen, da die Au keine eigene Armenpflege hatte. Die Frage der Armenpflege und die verworrenen Verhältnisse im Herbergswesen waren es dann auch, die die Eingemeindung der Au in die Stadt München dringend erscheinen ließ; sie erfolgte 1854. Unter der Gerichtsherrschaft und Polizeigewalt der Stadt traten allmählich geordnete Verhältnisse ein; durch die Anlegung von Hypothekenbüchern erhielt man eine Übersicht über die Eigentumsverhältnisse in den Herbergshäusern.